03มี.ค..2020

เลือกทำเลให้ปัง ไม่ใช่แค่ทำเลดัง แล้วจะเวิร์ค

การเลือกทำเล สำหรับผู้ที่ต้องการจะลงทุนปล่อยเช่า บางครั้งทำเลที่ดัง เป็นที่พูดถึงว่ามีโอกาสเติบโตในอนาคตสูง อาจไม่ใช่ทำเลที่ “เวิร์ค” เสมอไป

เพราะนั่นหมายความว่าคุณอาจมี “คู่แข่ง” ที่เล็งเห็นถึงโอกาสตรงนี้ด้วยเหมือนกัน ดังนั้น การจะเลือกทำเลที่เหมาะสมต่อการลงทุนนั้น จึงควรพิจารณาจากหลายองค์ประกอบไปพร้อมๆ กัน ไม่ใช่แค่องค์ประกอบใด องค์ประกอบหนึ่งเท่านั้น โดยวันนี้เราจะพามาดูว่ามีหลักเกณฑ์อะไรบ้างที่เป็นตัวประกอบการพิจารณา “ทำเลที่น่าลงทุนปล่อยเช่า” ตามมาดูกันเลยค่ะ

.

:: บริเวณโดยรอบไม่มีการเกิดขึ้นของคอนโดใหม่ ::

ทำเลที่มีแนวโน้มน่าลงทุน ควรจะเป็นทำเลที่ดูแล้วเราไม่มีคู่แข่งมากนัก กล่าวคือ เป็นทำเลที่ “อยู่ตัว” ไม่มีการเกิดขึ้นของคอนโดใหม่ หรือ ไม่มีห้องเช่าว่างสักเท่าไหร่ โดยความต้องการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในภาพรวมของเขตพื้นที่นั้นๆ ไม่ควรเกิน 20%

.

:: ติดรถไฟฟ้า แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ::

เช่นเดิมคือทำเลที่ดีคือต้องสะดวก ทั้งในแง่ของการเดินทางและการใช้ชีวิต คือ ติดถนนใหญ่ ติดรถไฟฟ้า รวมถึง มีขนส่งสาธารณะอื่นๆ เข้าถึง นอกจากนั้นควรจะติดชุมชนใหญ่ เพราะการที่มีชุมชนใหญ่จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ตามมา อย่างเช่น ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ธนาคาร และบริษัทต่างๆ

.

:: ทำเลที่มีความต้องการเช่า ไม่ใช่ต้องการซื้อ ::

ประการต่อมา เราควรมองหาทำเลที่มีคนต้องการ “เช่า” หมุนเวียนเข้าออกอยู่ตลอดเวลา คนที่มีความต้องการเช่า ก็อย่างเช่น ชาวต่างชาติ หรือ นักศึกษามหาวิทยาลัย เพราะส่วนใหญ่คนกลุ่มนี้ เป็นคนที่เข้ามาอยู่ในพื้นที่บริเวณนั้น “เป็นการชั่วคราว” คือมาเรียน มาทำงาน เมื่อเรียนจบ ทำงานครบสัญญา ก็ย้ายออกไป แต่ก็ “นานพอ” ที่จะปล่อยเช่าระยะยาว ดังนั้น การที่เราเลือกทำเลที่คนกลุ่มนี้เข้า-ออก ก็จะทำให้ปล่อยเช่าได้ง่าย และ ทำได้อย่างต่อเนื่อง ไม่ต้องเว้นช่วงรอหาผู้เช่ารายใหม่นาน

.
:: พื้นที่มีโอกาสเติบโต ::

พื้นที่ที่มีโอกาสเติบโต เช่น ในอนาคตทำเลนั้นๆ อาจมีโครงการห้างสรรพสินค้า หรือ คอมมูนิตี้มอลล์ใหญ่ๆ มาลง มีการยกระดับพื้นที่ให้กลายเป็นพื้นที่ทางเศรษฐกิจ มีระบบขนส่งสาธารณะเข้าถึงมากขึ้น ทำเลเหล่านี้ จะเป็นตัวดึงดูดให้คนเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น นอกจากนี้เราจะปล่อยเช่าง่ายแล้ว ยังสามารถขึ้นราคาค่าเช่าได้มาก เมื่อเวลาผ่านไปอีกด้วย

.

:: แหล่งงาน ความหนาแน่นของประชากร และการเจริญเติบโตของพื้นที่มีความสัมพันธ์กัน ::

สามองค์ประกอบที่พูดถึงในข้างต้น จะทำให้ทำเลนั้นๆ มีความสมดุลระหว่างความต้องการเช่า และ ความต้องการที่จะปล่อยเช่า หากแหล่งงานน้อย ความหนาแน่นของประชากรก็จะน้อย การเจริญเติบโตของพื้นที่ก็อาจไม่มากตาม ในทางกลับกัน ถ้าแหล่งงานมีมาก ความหนาแน่นของประชากรก็จะมาก มีโอกาสที่พื้นที่จะเจริญเติบโต เพิ่มแหล่งงานกับประชากรเข้ามาในพื้นที่อีก ทำให้ความต้องการเช่าสูง ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาทำเลตามองค์ประกอบที่ว่าแล้ว ทำเลที่ครบตรงตามองค์ประกอบดังกล่าวก็คงหนีไม่พ้น ย่านสุขุมวิท ทองหล่อ เอกมัย พญาไท และ อารีย์ เพราะเป็นทั้งพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เป็นแหล่งรวมของชาวต่างชาติ ใกล้กับมหาวิทยาลัย เดินทางสะดวก ติดรถไฟฟ้า อีกทั้งยังมีโอกาสเติบโตของพื้นที่อีกมาก ตลอดจนมีแหล่งงาน อาคารสำนักงานต่างๆ เยอะ มีประชากรหมุนเวียนในพื้นที่สูง เป็นทั้งทำเลที่ “ดัง” และ “ปัง” ในเวลาเดียวกัน