06ก.พ..2020

ทำเลไหนจะมา!? ส่องทำเลศักยภาพหลังการปรับผังเมืองกรุงเทพฯ

‘การปรับผังเมืองกรุงเทพฯ’ เกิดขึ้นเพื่อเพิ่มโอกาสในการพัฒนาเมืองให้กลายเป็นเมืองเศรษฐกิจของประเทศโดยสมบูรณ์ และหากต้องการกลายเป็นเมืองเศรษฐกิจ “ระบบขนส่งสาธารณะ” ที่มีประสิทธิภาพและทั่วถึงก็คงเป็นสิ่งที่ขาดไปไม่ได้ การปรับผังเมืองใหม่ครั้งนี้จึงถูกปรับให้สอดคล้องกับการพัฒนาของเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต ทำให้การยกระดับพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ให้กลายเป็นพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่พาณิชยกรรมมากขึ้น ส่งผลให้ย่านหลายๆ ย่านที่ในตอนนี้หรือในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าแล่นผ่าน กลายเป็นทำเลศักยภาพ เป็นทำเลทองของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไปโดยทันที ซึ่งจะมีทำเลไหนที่น่าสนใจบ้างนั้น วันนี้เราจะพาไปดูกันค่ะ

.
🏠 รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว 🏠

การปรับผังเมืองกรุงเทพฯ ทำให้ลาดพร้าว จากเดิมที่เป็น พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ถูกขยับมาเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยปานกลาง เพื่อรองรับการขยายของชุมชน และ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตหลังการเข้ามาของรถไฟฟ้าเส้นใหม่ (สายสีเหลือง) ซึ่งจะเชื่อมรัชดาภิเษก-ลาดพร้าวกับเขตเมืองชั้นในไปยังส่วนต่างๆ ของกรุงเทพฯ ทำให้ราคาที่ดินที่เคยหยุดนิ่งก็จะสูงขึ้น ตามการพัฒนาของพื้นที่ โดยที่ดินที่อยู่ติดกับถนนลาดพร้าวมีแนวโน้มจะขยับสูงจาก 1 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 3-4 แสนบาทต่อตารางวา

นอกจากนี้ ในส่วนของย่านรัชดาภิเษกเอง จากเดิมที่มีข้อจำกัดในการพัฒนาพื้นที่ แต่ในตอนนี้ มีศักยภาพสามารถพัฒนาเป็นเขต CBD (Central Business District) ได้อย่างเต็มตัว เนื่องจากมีการปรับ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) จาก 7:1 เป็น 8:1 ทำให้สามารถสร้างตึกที่มีความสูงมากขึ้นได้

ดังนั้น ในอนาคตอันใกล้นี้ รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว จะกลายเป็นเขตที่อยู่อาศัย ย่านทำงาน และย่านไลฟ์สไตล์ ที่คึกคักมากขึ้น เนื่องจากราคาอสังหาฯ ต่ำกว่าใจกลางเมือง แต่ก็มีรถไฟฟ้าและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่นเดียวกัน

.
🏠 บางซื่อ-เตาปูน-บางโพ 🏠

ย่านบางซื่อ-เตาปูน-บางโพ เดิมเป็นชุมชนเก่าแก่ ส่วนใหญ่อาคารบ้านเรือนจะเป็นตึกแถว ที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยและประกอบการค้า แต่หลังจากที่มี MRT สายสีม่วงและสีน้ำเงิน เข้ามาถึงสถานีเตาปูน ส่งผลให้ย่านเตาปูน-บางโพ มีเศรษฐกิจคึกคักกันมากขึ้น มีโครงการธุรกิจใหญ่ๆ ของทั้งภาครัฐและเอกชนเกิดขึ้นมากมาย อย่างเช่น สภารัฐแห่งใหม่ โครงการสะพานเกียกกายของภาครัฐ และ โครงการคอนโดมิเนียมมากมายที่ผุดขึ้นมาตลอดเส้นทางระหว่าง MRT บางโพ กับ MRT เตาปูน ตัวอย่างเช่น 333 Riverside, The Tree Interchange, Chewathai บางโพ ฯลฯ นอกจากนี้ ยังมีโครงการชอปปิงมอลล์ยักษ์ใหญ่อย่าง “Gateway บางซื่อ” ที่อยู่ถัดจากเตาปูนมาไม่ไกลอีกด้วย

การที่ บางซื่อ-เตาปูน-บางโพ มีการพัฒนาด้านเศรษฐกิจอย่างก้าวกระโดด ไม่ใช่เพียงแค่เพราะว่ามี MRT สายสีม่วงและสีน้ำเงิน เข้าถึงแต่เพียงเท่านั้น แต่ในอนาคตบริเวณ บางซื่อ-เตาปูน-บางโพ จะถูกพัฒนาเป็น ‘Transportation Hub’ หรือ ศูนย์รวมการคมนาคม ที่รวมและเชื่อมขนส่งสาธารณะหลากหลายไว้ด้วยกัน ทั้ง เรือ รถไฟ รถไฟฟ้า แอร์พอร์ตลิงค์ และรถไฟความเร็วสูง ดังนั้นสำหรับในเรื่องการลงทุนอสังหาฯ ย่านนี้จึงเป็นอีกย่านที่น่าสนใจ เพราะเดินทางสะดวก ง่าย แถมราคาคอนโดฯ ยังไม่แพงเท่าในเมือง

.
🏠 มีนบุรี 🏠

มีนบุรีตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นนอก เป็นบริเวณที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรม ทำให้อาจเป็นทำเลที่ไม่เด่นดังนักเนื่องจากถูกจำกัดการพัฒนาไว้ อีกทั้งยังใกล้กับแนวร่องน้ำ (Floodway) และได้รับผลกระทบจากเสียงเครื่องบิน จึงมีผู้อยู่อาศัย หรือ ประกอบกิจการในแถบนี้ไม่หนาแน่น

อย่างไรก็ตาม การเข้ามาของรถไฟฟ้าสีชมพู และสายสีส้ม รวมถึงการปรับผังเมืองใหม่ที่ยกระดับให้มีนบุรีเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมย่อยของกรุงเทพฯ ทำให้ในอนาคตมีนบุรีจะกลายเป็นเขตที่คึกคักมากยิ่งขึ้น สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้ เปลี่ยนจากโครงการบ้านจัดสรร เป็น คอนโดมิเนียมราคาล้านต้นๆ ซึ่งสามารถดึงดูดทั้งนายทุนให้มาลงทุนเนื่องจากที่ดินยังราคาไม่สูง และยังดึงดูดใจผู้คนให้เข้ามาพักอาศัยได้มากขึ้น เนื่องจากที่พักมีราคาย่อมเยากว่ามาก สามารถเดินทางเข้าเมืองได้อย่างไม่ยากลำบากนัก

.
🏠 วังบูรพา-วัดมังกร 🏠

แม้จะเป็นเขตเมืองเก่าแต่วังบูรพา-วัดมังกรก็เป็นเขตพื้นที่ที่สามารถพัฒนาไปต่อได้ในเรื่องของที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ต่างจากบริเวณสามยอด และสนามไชย ที่มีกฎหมายควบคุมในเรื่องการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ในปัจจุบันบ้านเรือนบริเวณวังบูรพา-วัดมังกรส่วนใหญ่จะเป็นตึกแถว หรือไม่ก็ อาคารพาณิชย์ ที่เอาไว้ทั้งค้าขายและอยู่อาศัย ซึ่งในเรื่องของราคาก็จะสูงขึ้นตามทำเล ยิ่งใกล้สถานที่ท่องเที่ยวก็จะยิ่งแพงขึ้น

การเข้ามาของรถไฟฟ้าใต้ดินส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินเป็นส่วนสำคัญทำให้ย่านวังบูรพา-วัดมังกร ยิ่งเพิ่มระดับความฮอตขึ้นไปอีก เพราะล่าสุดก็เริ่มมีโครงการอสังหาฯ ใหม่ๆ เกิดขึ้นแล้ว เช่น โครงการมิกซ์ยูส อย่าง I’m Chinatown, โฮมออฟฟิศ อย่าง Tiger Lane, หรือ ทาวน์โฮม อย่าง IVY China Town นอกจากนี้ ทำเลบริเวณนี้ยังเป็นที่น่าสนใจของนักลงทุนรายย่อยอีกด้วย โดย นักลงทุนรายย่อยมักจะเข้ามาเช่าอาคาร เพื่อนำไปพัฒนาเป็นโฮสเทลหรือเกสท์เฮ้าส์กันมากขึ้น เพื่อรองรับนักท่องเที่ยว ที่เข้ามาเที่ยวย่านเยาวราช แหล่งชิม-ช้อป-ชม ชื่อดังของกรุงเทพฯ ดังนั้นการเข้ามาของรถไฟฟ้าใต้ดินจึงยิ่งเป็นการเสริมศักยภาพให้กับทำเลดังกล่าว ทำให้วังบูรพา-วัดมังกรกลายเป็นพื้นที่ที่น่าจับตามองมากยิ่งขึ้น

.
🏠 ถนนอิสรภาพ 🏠

บริเวณถนนอิสรภาพมีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน เป็นตัวเชื่อมฝั่งธนบุรีเข้าใจกลางเมือง ปัจจุบันบริเวณนี้จึงค่อยๆ ขยับเป็นทำเลใหม่ที่น่าสนใจต่อการอยู่อาศัยและการลงทุน หลังจากที่แต่เดิมทำเลนี้ไม่ค่อยคึกคักเท่าใดนัก เนื่องด้วยข้อจำกัดของการเดินทางข้ามฝั่งไปยังตัวเมือง ทั้งนี้ ในอนาคต บริเวณนี้ยังจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนและสีส้มผ่าน จึงน่าจะทำให้การเดินทางสะดวกยิ่งขึ้น อีกทั้งยังสามารถเดินทางได้ด้วยเรือข้ามฟากและเรือด่วนตามวิถีเดิม
นอกจากความสะดวกสบายเรื่องการเดินทาง อิสรภาพยังเป็นทำเลที่ใกล้แหล่งชุมชน แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ไม่ว่าจะเป็น ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน หรือ โรงพยาบาล ด้วยเหตุนี้ทำเลดังกล่าวจึงกลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพต่อการลงทุนมากขึ้น

.
🏠 เจริญนคร 🏠

เจริญนครเป็นย่านที่อยู่อาศัยเก่าแก่ ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นถิ่นทำเลของคอนโดมิเนียมระดับ High End และ โรงแรมห้าดาว หลายต่อหลายโครงการมาอย่างยาวนาน เรียกได้ว่าเป็นทำเลทองของคอนโดฯ ริมแม่น้ำก็ว่าได้ แต่ไม่ใช่เพียงเท่านั้น เพราะหลายปีที่ผ่านมานี้ พื้นที่ตรงนี้ได้มีการพัฒนาและพลิกโฉมด้วย Mega Project หลายโครงการไม่ว่าจะเป็น Icon Siam, SENA Fest, The Jam Factory ทำให้เจริญนครกลายเป็นย่านไลฟ์สไตล์ที่โดดเด่นอีกหนึ่งย่าน มีการหมุนเวียนของผู้คนที่เพิ่มมากขึ้น

ยิ่งไปกว่านั้น เจริญนครบริเวณแยกคลองสานยังมีท่าเรือขนส่งสินค้า จุดบริการเรือข้ามฝาก อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่-กรุงธนบุรี และในอนาคตยังจะมีรถไฟฟ้าสายสีทองแล่นผ่าน การที่มีรถไฟฟ้าแล่นผ่านนอกจากจะทำให้การเดินทางเข้าเมืองสะดวกขึ้นแล้ว ในด้านตลาดคอนโดมิเนียมเอง จากที่แต่เดิมมีแต่ระดับ High End ก็จะหันไปเจาะตลาดในระดับที่ราคาต่ำลงมามากขึ้น ทำให้เจริญนครในอนาคตจึงเป็นทั้งย่านที่อยู่และย่านพาณิชยกรรมอย่างเต็มตัว

.
🏠 สามย่าน-ราชเทวี 🏠

สามย่านเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงมาอย่างเสมอต้นเสมอปลาย เนื่องจาก ใกล้มหาวิทยาลัย โรงเรียน โรงแรม โรงพยาบาล พื้นที่สีเขียว ศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายแห่ง ทั้ง สามย่าน มิตรทาวน์, มาบุญครอง, สยามพารากอน, สยามเซ็นเตอร์ และอาคารสำนักงานของบริษัทใหญ่มากมาย อีกทั้งยังใกล้กับย่าน CBD อย่างสีลม วิทยุและสาทร ไม่เพียงเท่านั้นยังเดินทางสะดวก มีครบทั้ง MRT, BTS และเชื่อมต่อกับถนนเส้นหลักอย่าง ถนนพญาไท ถนนพระราม 4 ถนนเพชรบุรี ฯลฯ จึงเป็นย่านที่มีการหมุนเวียนสูงของกิจกรรมและเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง เป็นทั้งย่านไลฟ์สไตล์ ย่านธุรกิจ และแหล่งที่อยู่อาศัย ที่ครบวงจร เป็นทำเล “แม่เหล็ก” ที่ดึงดูดคนเข้ามา มีโอกาสพัฒนาได้ทั้งโครงการมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า สำนักงานให้เช่า สามารถเจาะไปกลุ่มเป้าหมายได้หลากหลาย และยังคงเป็นทำเลที่เป็นที่ต้องการมาก

.
🏠 ศรีนครินทร์ 🏠

ศรีนครินทร์ในปัจจุบัน เป็นถนนสายหลัก ที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ ใต้ และฝั่งตะวันออกเข้าไว้ด้วยกัน อีกทั้งยังเป็นแหล่งรวมศูนย์การค้าและไลฟ์สไตล์ อย่าง พาราไดซ์ ปาร์ค ตลาดนัดรถไฟ และสวนหลวง ร.9 แม้ว่าจะอยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นนอก แต่ในอนาคตเมื่อมีรถไฟฟ้าสีเหลืองส่วนต่อขยายแล่นผ่าน ศรีนรินทร์ก็จะกลายเป็นอีกหนึ่งทำเลศักยภาพที่มีโอกาสพัฒนาสูง และแน่นอนว่าราคาที่ดินก็จะพุ่งขึ้นเช่นเดียวกัน

นอกจากนี้ เมื่อมีการปรับพื้นที่บริเวณศรีนครินทร์ จากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็น ปานกลาง ก็เป็นการเปิดโอกาสให้นายทุนเข้ามาลงทุน พัฒนาอสังหาฯ ได้มากขึ้น จากเดิมที่มีแต่หมู่บ้านจัดสรร ก็เริ่มมีคอนโดมิเนียมสูงให้เห็นบ้างประปราย ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา และคงเห็นมากขึ้นในอนาคต