03มี.ค..2020

ทำความรู้จักกับ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ กระทบอะไรในธุรกิจการปล่อยเช่า

ใกล้เข้ามาแล้วสำหรับการประกาศใช้ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ซึ่งมีแผนจะเริ่มใช้ต้นปีหน้านี้ แทนพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน และ พระราชบัญญัติภาษีบํารุงท้องที่

โดยการเข้ามาของพ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่นี้ ได้ส่งผลกระทบต่อแวดวงอสังหาริมทรัพย์เข้าอย่างจัง เพราะเป็นพ.ร.บ.ที่มีจุดประสงค์เพื่อต้องการลดการถือครองที่ดินเพื่อการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.ฉบับนี้ยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมาก โดยวันนี้เราจะพามารู้จักพ.ร.บ.ฉบับใหม่นี้ให้มากขึ้นกันค่ะ

.

:: ใครที่ได้รับผลกระทบ? ::

บุคคลที่ได้รับผลกระทบจากพ.ร.บ.ฉบับใหม่นี้ ได้แก่
1. เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
2. เจ้าของอาคารชุด
3. ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ

โดย “เจ้าของ” ในที่นี้ก็คือผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่ในโฉนดบ้านหรือที่ดิน หรือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด สำหรับคอนโด

.
:: ครอบครองสินทรัพย์ใดบ้างถึงต้องเสียภาษี ::

1. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม เช่น การทำไร่ ทำนา ทำสวน เลี้ยงสัตว์

2. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ หรืออื่นๆ ที่คนสามารถเข้าอยู่อาศัยได

3. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจาก สองข้อแรก ตัวอย่างเช่น โรงงาน คลังสินค้า ตึกแถว อาคาร หรืออื่นๆ ที่สามารถใช้ประกอบการพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมได้

4. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างปล่อยทิ้งให้ว่าง ไม่ได้ทำประโยชน์อะไร

.
:: การวัดมูลค่าเพื่อเสียภาษี ::

1. สำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้สำหรับเกษตรกรรม

หากมูลค่าของฐานภาษีนั้นไม่เกิน 75 ล้านให้เสียร้อยละ 0.01 ถ้ามูลค่าเกิน 75 ล้าน แต่ไม่เกิน 100 ล้าน ต้องเสีย 0.03 ถ้า เกิน 100 ล้าน แต่ไม่เกิน 500 ล้าน เสียร้อยละ 0.05 และถ้าเกิน 500 ล้าน แต่ไม่เกิน 1000 ล้าน เสียร้อยละ 0.07 แต่ถ้าเกิน 1 พันล้านขึ้นไป ใช้อัตราภาษีร้อยละ 0.1

2. สำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้สำหรับอยู่อาศัยเป็นบ้านหลังหลัก

ในกรณีที่มูลค่าของฐานภาษีไม่เกิน 25 ล้าน ต้องเสียร้อยละ 0.03 ถ้ามูลค่าเกิน 25 ล้าน แต่ไม่เกิน 50 ล้าน ต้องเสียร้อยละ 0.05 และถ้ามูลค่ามากกว่า 50 ล้าน ต้องเสียร้อยละ 0.1

3. สำหรับบ้านพักหลังที่ 2,3,4 ในกรณีที่ “ไม่ได้” ปล่อยเช่า หรือ นำไปใช้ในเชิงพาณิชย์

ถ้าบ้านมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน ต้องเสียภาษีร้อยละ 0.02 สำหรับมูลค่ามากกว่า 50 แต่ไม่เกิน 75 ล้าน ต้องเสีย ร้อยละ 0.03 และ ต้องเสียร้อยละ 0.05 เมื่อทรัพย์สินมีมูลค่ามากกว่า 75 แต่ไม่เกิน 100 ล้าน ทั้งนี้ หากเกิน 100 ล้านขึ้นไป จะต้องเสียภาษีร้อยละ 0.1

4. สำหรับการครอบครองที่ดิน สิ่งปลูกสร้างสำหรับการปล่อยเช่า หรือ นำไปใช้ในเชิงพาณิชย์

ถ้าทรัพย์สินมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษีสูงสุดสำหรับแต่ละหลัง อยู่ที่ร้อยละ 0.3 ถ้ามีมูลค่าเกิน 50 ล้าน แต่ไม่เกิน 200 ล้านอยู่ที่ ร้อยละ 0.4 เกิน 200 ล้าน แต่ไม่เกิน 1 พันล้าน อยู่ที่ร้อยละ 0.50 ระหว่าง 1-5 พันล้าน เสียร้อยละ 0.6 และ เกินกว่า 5 พันล้านขึ้นไปจะต้องเสียร้อยละ 0.7

5. สำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ

ให้เสียภาษีตามอัตราเดียวกันกับข้อ 4

.

:: ถ้าไม่จ่ายจะเกิดอะไรขึ้น? ::

ตามกฎหมายระบุไว้ว่า ผู้ที่ต้องเสียภาษีที่ดิน ต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายน ของปีนั้น ๆ ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งหากเกินระยะเวลาดังกล่าว จะมีหนังสือเตือน รวมถึงมีค่าปรับเพิ่ม และไม่สามารถ โอนกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครองในที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งก็คือขายสินทรัพย์ไม่ได้นั่นเอง

สำหรับค่าปรับ เจ้าของทรัพย์สินจะต้องเสียค่าปรับร้อยละ 10 ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ หากเลยกำหนดแล้วแต่มีการชำระก่อนที่จะมีหนังสือแจ้งเตือนจะมาถึง แต่ถ้าเลยกำหนดแล้ว ได้หนังสือแจ้งเตือนมาแล้ว และได้จ่ายตามกำหนดที่ระบุไว้ในหนังสือแจ้งเตือนจะเสียค่าปรับร้อยละ 20 ของจำนวนที่ค้างชำระ แต่ถ้ายังไม่ได้จ่ายอีก ก็ให้เสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1 ต่อเดือน ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ

.
:: แล้วกระทบอย่างไรกับวงการอสังหาฯ? ::

การเกิดขึ้นมาของพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ นั้นเกิดขึ้นมาเพื่อ ‘ลดความเหลื่อมล้ำ’ ดังนั้นผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงก็คือคนในแวดวงอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าพ่อที่ดิน ดีเวลลอปเปอร์ ผู้ปล่อยเช่า หรือ แม้แต่ผู้ซื้อและผู้เช่าทั่วไป

อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.ฉบับนี้ สามารถส่งผลทั้งดีและไม่ดีต่อแวดวงอสังหาฯ ซึ่งข้อดีอย่างแรกของมันก็คือ มีแนวโน้มทำให้ผู้ที่ซื้อที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเก็บเอาไว้โดยที่ไม่ได้ทำประโยชน์ นำเอาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างออกมาพัฒนาหรือขาย เพื่อใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่มากขึ้น เนื่องจากมีเพดานในการเสียภาษีที่ค่อนข้างสูง ในทางตรงกันข้าม ก็สามารถมองได้ว่าภาษีที่ดินตรงนี้อาจไม่ได้ส่งผลกระทบกับผู้ที่มีกำลังจ่ายมากเท่าใดนัก หากเขามั่นใจว่าราคาที่ดินของเขา สามารถที่จะขายหรือทำประโยชน์ได้คุ้มค่ามากกว่าในอนาคต

ในด้านของ ดีเวลลอปเปอร์ ก็มีแนวโน้มที่จะไม่อยากถือครองที่ดินเอง เพราะมีต้นทุนที่แพงขึ้น แต่ได้กำไรน้อยลง ซึ่งก็อาจแก้ปัญหาด้วยการ เข้าซื้อที่ดินและเริ่มเข้าพัฒนาอสังหาฯ เลยทันที โดยไม่ถือที่ดินรอไว้นาน หรือ ร่วมมือกับเจ้าของที่ดิน สร้างอสังหาฯ ที่ดินของเขา แล้วแบ่งเปอร์เซ็นต์กันแทน

สำหรับผู้ที่ปล่อยเช่าคอนโดเพื่อเก็งกำไร แน่นอนว่า ผลกระทบที่เห็นได้เลยก็คือมีต้นทุนที่สูงขึ้น ซึ่งอาจต้องมีการผลักภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้เช่าในบางส่วน โดยเฉพาะผู้ที่กู้เงินมาซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร ก็อาจต้องนำค่าใช้จ่ายด้านภาษีตรงนี้มาคำนวนบวกลบความคุ้มค่าให้ดี ก่อนลงทุน