จับตา! สงครามอิหร่าน กระทบตลาดอสังหาฯ ทำไมเจ้าของคอนโดในไทยต้องเริ่มระวัง?

ในช่วงที่ผ่านมา หลายคนคงได้ติดตามข่าวความตึงเครียดและสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง โดยเฉพาะประเด็น “สงครามอิหร่าน” หลายคนอาจจะมองว่าเหตุการณ์นี้อยู่ไกลตัวและไม่น่าจะเกี่ยวอะไรกับประเทศไทย แต่ในโลกของการเงินและเศรษฐกิจยุคปัจจุบันที่เชื่อมโยงกันทั่วโลก วิกฤตการณ์ระดับโลกแบบนี้สามารถส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และการลงทุนคอนโดได้แบบเงียบๆ

สำหรับใครที่เป็นเจ้าของคอนโด ปล่อยเช่าคอนโด หรือกำลังวางแผนจะซื้ออสังหาฯ นี่คือ 3 ปัจจัยหลักที่บอกว่า ทำไมวิกฤตที่ดูเหมือนไกลตัว ถึงอาจส่งผลกระทบต่อกระเป๋าเงินของคุณได้

1. ราคาน้ำมันพุ่งเท่ากับต้นทุนก่อสร้างและราคาคอนโดใหม่ขยับขึ้น

เมื่อมีความตึงเครียดในภูมิภาคตะวันออกกลาง สิ่งแรกที่ตลาดโลกและนักลงทุนจับตามองคือ “ราคาน้ำมัน” เพราะตะวันออกกลางคือแหล่งผลิตน้ำมันที่ใหญ่ที่สุดของโลก หากราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น จะเกิดผลกระทบเป็นโดมิโน่มาถึงวงการอสังหาฯ ดังนี้:

• ค่าขนส่งแพงขึ้น: กระทบโดยตรงต่อต้นทุนการขนส่งวัสดุต่างๆ

• ราคาวัสดุก่อสร้างพุ่ง: เหล็ก ปูน ทราย และวัสดุอื่นๆ จะปรับราคาสูงขึ้นตามต้นทุนพลังงาน

• ต้นทุนโครงการใหม่สูงขึ้น: เมื่อผู้ประกอบการ (Developer) มีต้นทุนที่สูงขึ้น ย่อมหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องปรับราคาคอนโดเปิดใหม่ และบ้านเดี่ยวให้สูงขึ้นตามไปด้วย

• ข้อสังเกตสำหรับนักลงทุน: แม้ราคาคอนโดใหม่จะแพงขึ้น แต่นี่อาจเป็น “โอกาส” ของเจ้าของคอนโดมือสอง (Resale) ที่มีต้นทุนเดิมถูกกว่า ในการทำราคาแข่งขันในตลาดได้

2. นักลงทุนต่างชาติ “ชะลอการซื้ออสังหาฯ”

โดยปกติแล้ว ตลาดอสังหาฯ ไทย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม พึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติเป็นจำนวนมาก (Foreign Quota) แต่เวลาที่ตลาดโลกมีความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitical Risk) พฤติกรรมของนักลงทุนทั่วโลกจะเปลี่ยนไป:

• หนีไปถือสินทรัพย์ปลอดภัย (Safe Haven): นักลงทุนจะหันไปถือครองเงินสด ทองคำ หรือพันธบัตรรัฐบาล มากกว่าการนำเงินก้อนใหญ่มาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ

• ตัดสินใจซื้อช้าลง: กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เคยวางแผนจะซื้อคอนโดในไทย อาจเกิดการรอดูสถานการณ์ (Wait & See)

• ดีลถูกเลื่อน: การโอนกรรมสิทธิ์หรือการตัดสินใจจองโครงการใหม่ๆ อาจชะงักลงชั่วคราว ทำให้สภาพคล่องในตลาดอสังหาฯ ภาพรวมฝืดลง

3. การท่องเที่ยวสะดุด กระทบตลาดปล่อยเช่าคอนโด

อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวมีความอ่อนไหวต่อสถานการณ์โลกสูงมาก หากสงครามลุกลามจนทำให้สายการบินต้องปรับเส้นทาง หรือค่าตั๋วเครื่องบินแพงขึ้นจากราคาน้ำมัน จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาไทยย่อมลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อ:

• ตลาดปล่อยเช่าระยะสั้น (Short-term Rent): คอนโดที่ปล่อยเช่ารายวัน หรือทำ Airbnb (ในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาต) จะมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ลดลง

• เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และคอนโดเมืองท่องเที่ยว: พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือใจกลางกรุงเทพฯ ที่เน้นลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก อาจได้รับผลกระทบ

• ผลที่ตามมาคือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อาจลดลงชั่วคราว เจ้าของห้องอาจต้องเจอภาวะห้องว่างนานขึ้น

วิธีรับมือ: เจ้าของคอนโดและนักลงทุนอสังหาฯ ควรทำอย่างไร?

ช่วงเวลาที่มีความผันผวนทางเศรษฐกิจ ไม่ใช่เวลาที่ต้อง “ตื่นตระหนก” หรือรีบเทขายสินทรัพย์ทิ้ง แต่เป็นเวลาที่ต้องยกระดับการ “เตรียมตัว” และบริหารความเสี่ยงให้ดีขึ้น:

1. เก็บเงินสำรองฉุกเฉิน (Cash Flow is King): เสริมสภาพคล่องให้ตัวเอง เตรียมเงินสำรองสำหรับผ่อนคอนโดอย่างน้อย 6-12 เดือน เผื่อในกรณีที่ผู้เช่าย้ายออกหรือหาผู้เช่าใหม่ได้ช้าลง

2. เน้นหาผู้เช่าระยะยาว (Long-term Contract): ในยุคที่นักท่องเที่ยวไม่แน่นอน การเปลี่ยนจากการปล่อยเช่ารายวันหรือรายเดือน มาเป็นการเซ็นสัญญารายปี (1 ปีขึ้นไป) แม้จะได้ค่าเช่าต่อเดือนน้อยกว่า แต่แลกมาด้วยความมั่นคงและรายได้ที่สม่ำเสมอ ย่อมปลอดภัยกว่าในสภาวะนี้

3. ระวังการสร้างหนี้ก้อนใหม่ (Manage Debt): ดอกเบี้ยอาจมีความผันผวนตามอัตราเงินเฟ้อที่มาจากราคาน้ำมัน ดังนั้น ควรระมัดระวังการรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือการก่อหนี้ก้อนใหม่เพื่อซื้ออสังหาฯ เพิ่มโดยที่ยังประเมินความเสี่ยงไม่รอบคอบ

บทสรุปทิ้งท้าย

ในทุกวิกฤตเศรษฐกิจ มักจะมีคนอยู่ 2 กลุ่มเสมอ คือกลุ่มที่ “กลัวจนไม่กล้าทำอะไร” และกลุ่มที่ “เตรียมตัวรับมือและมองหาโอกาส”

ในตลาดการลงทุนคอนโดและอสังหาริมทรัพย์ กำไรและความมั่งคั่งมักจะตกอยู่ในมือของคนกลุ่มที่สองเสมอ เตรียมตัวตั้งแต่วันนี้ เพื่อให้พอร์ตอสังหาฯ ของคุณเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในทุกสถานการณ์!

หากคุณกำลังมองหาบ้านหรือคอนโดที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลศักยภาพ ให้ Shinyu Real Estate เป็นที่ปรึกษาข้างกายคุณ เราพร้อมคัดสรรโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และดูแลเรื่องเอกสารให้คุณอย่างมืออาชีพ

ติดต่อเราเพื่อขอคำปรึกษาฟรี!

• LINE Official: @shinyu

• Email: marketing@shinyurealestate.com

• Website: www.shinyurealestate.com

• Tel: 02-474-0271, 095-904-5171, 091-817-8283